Asjatundmatule võivad hüpoteegid tunduda nende rahalise tuleviku kõige keerulisema takistusena. Tavalised ja ebatavalised laenud? Erahüpoteeklaenukindlustus? Kolmekümneaastased hüpoteegid? Seal on piisavalt terminoloogiat, et peletada eemale isegi kõige paremini rahastatud esmakordse kodu ostja. Õnneks on kogu see hüpoteegiga seotud keel vähese vaevaga õpitav.

Kui soovite maja osta, peate välja mõtlema kogu selle hüpoteeklaenude segaduse ja pole paremat aega kui praegu, kui hüpoteegi intressimäärad on rekordiliselt madalad. Lugege läbi viis asja, mida peate enne koduotsingu alustamist välja selgitama ja saate teada, millal on aeg hakata rääkima hüpoteeklaenuandjatega.

Pidage ainult meeles: kui see kõik tundub üle jõu käiv, võib finantsplaneerija (või rahatundlik sõber või pereliige) teid selles protsessis aidata. Kodu ostmine on maraton, mitte sprint ja sa ei pea seda üksi tegema.

Seotud üksused

üks Mõelge välja, kui palju hüpoteeklaenu saate endale lubada

Kui teil pole kuskil peidus salajast sularahamälu – piisavalt, et kulutada paarsada tuhat dollarit oma unistuste kodule –, peate maja ostmiseks raha laenama. Hüpoteegi suurus, millele saate kvalifitseeruda, määrab seejärel, millised kinnisvarad jäävad teie hinnavahemikku. Enne kui hakkate maju tõsiselt uurima, peate välja mõtlema, kui palju hüpoteeklaenu ja kui palju maja saate endale lubada.

'Teie sissetulek määrab teie laenu mahu, ' ütleb Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, Northwestern Mutuali varahalduse nõustaja.

Kui proovite laenu saada, peate esitama sissetulekut tõendava dokumendi. Laenuandjad kontrollivad ka teie krediidiaruandeid, et teha kindlaks, millised muud võlavormid – õppelaenud, isiklikud laenud, autolaenud jne – teil on. Nad kasutavad seda teavet teie võla ja sissetuleku suhte arvutamiseks: rahasumma, mille võlgnete oma sissetulekute suhtes. Laenuandjad soovivad tagada, et teie igakuised võlamaksed, sealhulgas teie kavandatud hüpoteegimaksed, oleksid teie sissetulekuid arvestades taskukohased.

'Enamik laene nõuab 43-protsendilist võla ja sissetuleku suhet,' ütleb Michele Hammond, Chase Private Clienti kodulaenunõustaja. „Näiteks kui klient teenib 120 000 dollarit aastas, võrdub see brutotuluga 10 000 dollarit kuus. Seetõttu võib selle stsenaariumiga klient tavaliselt kulutada kuni 4300 dollarit kuus kõigi krediidiaruandes kuvatavate kulude katteks – mitte ainult eluasemele.

Teisisõnu, teie sissetulek peab olema piisavalt suur, et saaksite lisaks muudele laenumaksetele hõlpsalt tasuda ka oma hüpoteeklaenu. Et arvutada, kui palju hüpoteeklaenu saate endale lubada, jagage oma aastapalk või leibkonna sissetulek 12-ga. Korrutage see arv 0,43-ga. Kui teil on muid võlgu, lahutage need igakuised maksed arvust. See lõppsumma on suurim igakuine hüpoteegimakse, mida saate endale lubada. Täpsema ülevaate saamiseks selle kohta, kui palju hüpoteegi saate endale lubada, on mitmeid tasuta veebipõhiseid hüpoteeklaenude kalkulaatoreid. NerdWallet on suurepärane.

Siiski pole hea mõte taotleda võimalikult suurt laenu. 'Hea rusikareegel on küsida endalt: 'Kui palju ma peaksin laenama?' Selle asemel, et 'Kui palju ma saaksin laenata?' ütleb Kathy Cummings, kodumajapidamiste lahenduste ja taskukohaste eluasemeprogrammide SVP Ameerika Pank. 'See lähenemine keskendub summale, mis sobib mugavalt teie eelarvega.'

Hammond ütleb, et on mitmeid muid tegureid, sealhulgas krediidiskoor ja sissemakse suurus, mis võivad määrata, kui palju hüpoteegi saate endale lubada, kuid sissetulek on kasulik lähtepunkt, kuna laenu tagasimaksmise võimalus on võtmetähtsusega.

Hüpoteeklaenuvõimaluste arvutamisel ärge pöörake siiski tähelepanu sellele igakuisele maksele. Potentsiaalsed koduostjad peavad mõistma, et kuumakse ei näita tervikpilti, ütleb Nancy DeRusso, ettevõtte SVP ja juhendamise juht. Ayco, Goldman Sachsi ettevõte, mis pakub ettevõtte rahastatud finantsnõustamisprogramme

DeRusso ütleb, et inimesed kipuvad keskenduma sellele igakuise makse suurusele, kuid see hõlmab rohkemat, sealhulgas sulgemiskulud, hindamis- ja kodu ülevaatuse tasud, kommunaalkulud, remont ja palju muud. Mõned neist kuludest tasutakse ette ja tasutakse ostmise ajal, kuid teised suurendavad teie kodu omamise igakuist kulu. Nende kulude aimu saamiseks soovitab DeRusso rääkida oma laenuandja või kinnisvaramaakleriga eelkuludest ja kui olete oma unistuste kodu leidnud, siis praeguse majaomanikuga igakuiste või iga-aastaste kulude kohta, millega nad silmitsi seisavad.

kaks Kontrollige oma krediiti

Lisaks teie sissetulekute uurimisele vaatavad laenuandjad teie krediidiskoori ja krediidiaruandeid. Kõrgemad krediidiskoorid muudavad laenuvõtjad laenuandjate jaoks atraktiivsemaks ja võivad aidata teil saada madalamat intressimäära, kuid laenuandjad kohandavad oma krediidiskoori ootusi majanduskeskkonna põhjal, ütleb Williams. Kui ajad on rasked ja paljud inimesed ei suuda makseid teha, võivad laenuandjad oma piiranguid karmistada ja olla vähem valmis laenama raha neile, kelle skoor on madalam; heade tingimuste korral võivad nad madalama krediidiskooriga inimesi vabamalt heaks kiita.

Kui loodate lähitulevikus kodu osta ja vajate selle eest tasumiseks hüpoteeki, alustage kohe tööd, et vähendada oma võlga ja krediidi kasutusmäära – kui suure osa oma saadaolevast krediidist konkreetsel kuul kasutate –, et seda suurendada. teie krediidiskoor.

3 Uurige laenutüüpe

'Paljud inimesed ei pruugi teada, et hüpoteeklaene on mitut tüüpi,' ütleb Lauren Wybar, CFP, Vanguard Personal Advisor Servicesi vanem finantsnõustaja. 'Potentsiaalne koduostja peaks mõistma saadaolevaid erinevaid laenutüüpe, nende kvalifitseerumist ja võimalikke eeliseid, mida nad pakuvad.'

Kui olete endale lubatava hüpoteeklaenu suuruse aimu saanud, alustage teile saadaolevate hüpoteeklaenude tüüpide uurimist. 30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteek on USA-s kõige levinum hüpoteek, kuid teil on palju rohkem võimalusi, kui olete huvitatud.

Tavalised laenud vs mittekonventsionaalsed laenud

parim soojenduspadi seljavalu vastu

'Tavalist hüpoteeklaenu pakub eralaenuandja, samas kui ebatavalised hüpoteegid, nagu FHA (Federal Housing Administration) või VA (Veteran Affairs), on valitsuse laenud konkreetsetele kvalifitseeritud ostjatele, ' ütleb Wybar.

Tavapärased laenud on avatud laiemale elanikkonnale, neid pakuvad eralaenuandjad ning nendega kaasneb standardne sissemakse ja tingimused, mida enamik inimesi hüpoteekidega seostab. Ebatavalisi hüpoteeke toetavad valitsuse programmid, nagu FHA või veteranide osakond, et muuta maja omamine teatud rühmadele kättesaadavamaks.

'Sissepääsutõkked on palju madalamad,' ütleb Williams FHA laenude kohta, mis on tavaliselt saadaval madalama krediidiskooriga inimestele. Ebatavalised laenud ei nõua ka alati 20-protsendilist sissemakset, mistõttu on kodu soetamine paljude inimeste jaoks palju teostatavam. Ebatavalistel laenudel on sageli ka madalamad intressimäärad. Siiski pole neil ka oma varjukülgi, nimelt vajadus maksta hüpoteeklaenukindlustuse eest – sellest lähemalt allpool.

Fikseeritud intressimääraga hüpoteegid vs muutuva intressimääraga hüpoteegid

Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenu puhul määratakse laenu intressimäär laenu võtmisel ja jääb laenu eluea jooksul samaks. (Refinantseerimise teel saate hüpoteegi intressimäära muuta, kuid algne laen jääb samaks.) Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenud (nn. reguleeritava intressimääraga hüpoteegid või ARM-id ), seevastu on intressimäärad, mida saab pärast sissejuhatavat perioodi laenu kehtivusaja jooksul korrigeerida.

Hammond ütleb, et muutuva intressimääraga hüpoteeklaenud on tavaliselt madalama intressimääraga ja väiksema kuumakseega laenu alguses, kuid need on kurikuulsad ka suurtes raskustes olevate laenuvõtjate sattumise poolest: Reguleeritava intressimääraga hüpoteeklaenud aitasid kaasa hilinemisele. -2000ndate eluasemekriis. Pärast kindlaksmääratud ajavahemikku võivad muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude intressimäärad nihkuda, tõusta või langeda koos suuremate majandusjõududega. Kui intressimäär langeb, säästavad laenuvõtjad raha, kuid kui intressimäär tõuseb, võivad laenuvõtjad seista silmitsi suuremate (võimalik, et taskukohase hinnaga) kuumaksetega. Muutuva intressimääraga hüpoteeklaenude intressimäärad muutuvad kindla ajakava järgi, mis võib olla iga-aastane või igakuine, kuid see, kas need tõusevad või langevad, on ettearvamatu.

Muutuva intressimääraga või reguleeritava intressimääraga hüpoteeke saab kasutada laenuvõtja kasuks, kuid igaüks, kes soovib mõnda neist laenudest võtta, peaks olema kindel, et mõistab võimalikke tagajärgi. Õigesti tehes võivad need hüpoteegid aidata laenuvõtjatel raha säästa.

'Kliendid, kes valivad muutuva intressimääraga hüpoteegid, peaksid täielikult mõistma kõiki laenu jäämisega seotud riske, kui sissejuhatav periood on möödas ja intressimäär muutub reguleeritavaks, ' ütleb Hammond. 'Muutuva intressimääraga hüpoteegid on tavaliselt valik klientidele, kes kavatsevad teatud aja jooksul kolida või kellel on võimalus hüpoteegi lühikese aja jooksul täielikult tasuda.'

Fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenud on kindlasti järjepidevamad, kuid kui need võetakse kõrgete intressimäärade ajal ja intressimäärad hiljem langevad, peaksid laenuvõtjad madalamate intressimäärade kasutamiseks refinantseerima – see on mõnikord kulukas protsess. Kui teil on siiski võimalik võtta hüpoteeklaen madala intressimääraga, nagu COVID-19 majanduskriisi ajal, võib teil olla määratud laenu kehtivusaeg.

10-aastased, 15-aastased, 20-aastased ja 30-aastased hüpoteegid

Kuigi kõige sagedamini räägitakse 30-aastastest hüpoteekidest, saate hüpoteegi võtta mitmeks erinevaks ajaks. Aastate arv määrab, kui palju aega teil on hüpoteegi tasumiseks: Armastatud 30-aastane hüpoteek annab inimestele 30 aastat aega, et maksta tagasi oma eluasemelaen, millele lisanduvad intressid. 10-aastane hüpoteek seevastu annab inimestele vaid 10 aastat aega hüpoteeklaenu kogu maksumuse tasumiseks koos intressidega, kuid nad on võlgadeta juba kümne aasta pärast.

Igal juurdekasvul on oma eelised ja intressimäärade määramise meetod, kuid üldiselt säästate lühemate laenudega raha. Teie igakuised maksed on 15-aastase laenu puhul palju suuremad, kuid maksate pikemas perspektiivis vähem, kuna maksate vähem intresse – ja lõpetate kõigi koos maksmise 15 aasta pärast, kui laen on tasutud ja omama oma kodu täielikult. Lühemate laenude intressimäärad on tavaliselt madalamad, kuna laenuandjad näevad lühemaid laenutingimusi vähem riskantse investeeringuna kui pikemad ja võimaldavad omanikel kiiremini omakapitali ehitada.

See kõik on mõttekas, kui mäletate, et intress on raha laenamise hind: kui laenate raha pikemaks ajaks, peate selle aja eest lisatasu maksma. Kui laenate kelleltki raha ja seda ei ole vaja 30 aasta jooksul täielikult tagasi maksta, peate maksma aja luksuse eest – ja see lisamakse on intresside vormis.

Enne kui otsite raha säästva 10- või 15-aastase hüpoteeklaenu, pidage meeles, et nende laenude kuumakse on suuremad. Pikematel laenudel on madalamad maksed, mis võimaldab inimestel osta suuremaid, kenamaid või parema asukohaga kodusid, mille eest on neil rohkem aega maksta. Samuti saavad nad raha säästa muudel eesmärkidel (hariduseks, pensionile jäämiseks jne) või investeerida, tasudes samal ajal oma võlga. Lühemate laenude puhul on teil oht saada kuumakse, mis on nii kõrge, et te ei suuda raha säästa.

Kuigi hüpoteeklaen on alati võimalik varakult tagasi maksta, on oluline kaaluda, milline laenutähtaeg on teie pikaajaliste finantsplaanide jaoks parim.

erinevus leivajahu ja koogijahu vahel

4 Arvutage oma sissemakse

Sissemaks on esialgne rahasumma, mille maksate oma kodu eest. Maja eest tasumine ei toimu ainult hüpoteegi kaudu: kinnisvara ostmiseks peate ka veidi raha ette panema. Traditsiooniliselt küsivad laenuandjad 20 protsenti kodu kogumaksumusest: kui otsite 200 000 dollari suurust kodu, tähendab see, et vajate vähemalt 40 000 dollarit sissemakse, millele lisanduvad kõik seotud sulgemiskulud ja ostuprotsessist tulenevad ettemaksud.

Piisavalt raha säästmine selle sissemakse jaoks on tavaline takistus kodu omamisel: isegi kui inimestel on piisavalt sissetulekut igakuiste hüpoteeklaenumaksete tegemiseks, võib selle raha säästmine võtta aastaid. Õnneks on laene, mis ei nõua 20-protsendilist sissemakset. Mittetraditsioonilised laenud, nagu FHA või VA laenud, aktsepteerivad väiksemaid sissemakseid, mis põhinevad mitmesugustel teguritel, sealhulgas sissetulekul. Cummings ütleb, et enamikus valdkondades on ka era- ja valitsuse toetatud programme, mis aitavad sissemakseid, sulgemiskulusid ja taskukohasust muuta koduomandi kättesaadavamaks.

Madalamad sissemaksed kõlavad suurepäraselt, kuid tavaliselt toovad need kaasa suuremad kuumakse. Tagasi selle 200 000 dollari suuruse kodu juurde: kui teete 40 000 dollari suuruse sissemakse, võlgnete ainult 160 000 dollarit pluss intressi. Kui teete väiksema sissemakse, võlgnete sama aja jooksul oma hüpoteegi pealt rohkem raha, seega on teie igakuised maksed suuremad. (On ka võimalus, et peate maksma erahüpoteeklaenukindlustust või hüpoteeklaenukindlustust, mida selgitatakse allpool.) Mida rohkem panustate, seda vähem võlgnete: Teil on tagasimaksmiseks väiksem laen. Väiksem sissemakse võib tunduda magusa tehinguna, kuid enne selle otsimist mõelge, kuidas see teie kuumakseid mõjutab.

Kui soovid kodu osta, siis uuri, millist sissemakset võiksid vaja minna ja asu säästma. Isegi kui suudate oma sissemakse eest maksta vähem kui 20 protsenti, ei tee lisaraha pangas teile kahju.

5 Lugege erahüpoteeklaenukindlustuse (PMI) ja hüpoteeklaenukindlustuse kohta

Erahüpoteeklaenukindlustus ja hüpoteegikindlustus lisanduvad teie igakuisele hüpoteeklaenu maksele. Tavaliselt nõutakse neid siis, kui koduostja teeb sissemakse alla 20 protsendi kodu ostuhinnast ja kaitsevad laenuandjat, mitte majaomanikku juhuks, kui majaomanik ei saa enam oma hüpoteeklaenu eest tasuda.

Kui tulevane koduostja ei leia raha 20-protsendilise sissemakse jaoks, võivad laenuandjad teda pidada riskantseks laenuvõtjaks. Nad võivad hüpoteeklaenu siiski heaks kiita, kuid paljudel juhtudel kaasneb sellega nõue, et laenuvõtja tasuks hüpoteeklaenu kindlustusmakse. Erahüpoteeklaenukindlustus on seotud tavapäraste laenudega, mille intressimäärad sõltuvad sissemakse summast ja krediidiskoorist. Hammondi sõnul on see tavaliselt iga-aastane lisakulu 0,3–1,5 protsenti teie hüpoteegi summast, kuigi see võib varieeruda.

Enamik ebatavalisi laene, eriti FHA laenud, nõuavad hüpoteegikindlustust. Kuigi tingimused ja intressimäärad olenevad sellest, kas teil on FHA laen või USDA laen, suurendab hüpoteeklaenu kindlustus teie laenusummat ja laenu kogumaksumust vastavalt Tarbijate finantskaitse büroo.

Pidage erahüpoteeklaenukindlustust ja hüpoteegikindlustust väiksema sissemakse tegemise negatiivseks küljeks. Kuigi säästate esialgu raha, on teie igakuised maksed suuremad, kui need oleksid olnud 20-protsendilise sissemakse korral. Enamikul juhtudel ei ole erahüpoteeklaenukindlustus enam nõutav, kui teie kodus on 20 protsenti omakapitali – kui olete sissemakse ja igakuiste maksete kaudu tasunud umbes 20 protsenti kodu müügihinnast. Et teha kindlaks, kas teil on 20 protsenti omakapitali, peate tõenäoliselt ERK mandaadi eemaldamiseks refinantseerima.

• Need on kõige paremini tasustatud karjäärid, mis ei nõua kõrgkoolikraadi
• Me ei teeni enam rohkem raha kui meie vanemad – siin on, mida saate selle heaks teha
• Kuidas koostada teile sobiv üürieelarve
• Pärast tundide kaupa ostlemist leidsime 10 parimat sügiskleiti igaks juhuks